华发股份增收不增利 如何保证去存量同时保质？

　　出品：新浪财经上市公司研究院

　　作者：大眼楼管/竹

　　10月底，珠海华发实业股份有限公司（下文简称“华发股份”或“公司”）公告了三季度报告以及经营情况简报。从销售情况来看，公司前三季度实现销售金额和销售面积分别为1035.8亿元和325.9万平方米，同比增长41.99%和29.02%。从营业收入和净利润来看，1-9月份公司实现收入和归母净利润分别为472.51亿元和22.01亿元，在收入增长40.24%的情况下，归母净利润同比仅增长1.14%。

　　公司增收不增利的情况仍存在，这一点从第三季度单季度体现的更为明显，在7-9月份营业收入同比增长95.31%的情况下，归母净利润反而下滑4.96%。究其原因，一方面公司的营业成本结转增幅超过营业收入，此前高价获得的土地储备体现出一定影响，销售毛利率和销售净利率均出现下滑，根据Wind数据库，前三季度两个指标分别为17.72%和6.59%，同比下滑约15.09%和19.73%。

　　另一方面，则是由于较为“老生常谈”的少数股东权益。前三季度少数股东损益为9.10亿元，同比增长约33.36%。截至9月30日，公司的少数股东权益余额已达到1023.62亿元，占所有者权益总额达到约84.68%。

　　从公司披露的今年拿地情况来看，合作开发仍是公司主要的开发方式。在前三季度新增的16个项目中，公司拥有100%权益的有3个，10%-20%、20%-30%、30-40%、40-50%权益的分别有有2个、 4个、2个和2个，以及拥有51%权益的项目3个。

　　由于公司少数股东权益和损益长期存在不匹配，详情可参考此前《房企年报|少数股东权益和损益多年不匹配 华发股份隐藏了多少债务？》等文章，结合目前公司大量的合作开发项目，后续具体会有多少利润被划分存疑。

　　去存量有压力 楼盘质量又被曝瑕疵？

　　根据中期报告，从公司的存货来看，开发产品的账面余额为602亿元，较去年同期的440亿元，同比增长达到约36.82%；与此同时，公司上半年的开发成本为1990亿元，同比增长8.62%。如此规模的待售房源，公司还在保持开发增长，后续能否顺利消化有待验证。

　　存量的消化固然重要，楼盘质量确是房企在目前地产行业处于下行趋势中的立身之本。近日华发股份位于上海的两个楼盘频频登上各大媒体，更是在上证e互动多次被提问，而公司的回复却显得有些“过于官方”。

　　首先是位于闵行区的华发四季半岛，一方面开发商在未达到“预看房”条件情况下，便以工地开放活动混淆视听。据相关报道，楼盘将重启“预看房”；另一方面，本次活动中业主们也看到小区部分配置存在货不对板、减配，部分墙面出现裂缝等情况。目前已有业主开通微信公众号“华发四季半岛邻里荟”对小区情况进行更新。

　　而另一个楼盘则是由华发股份和仁恒置地合作开发的海上溪云项目，从公开渠道披露的图片和业主意见书来看，小区同样存在“预看房“是否达到标准的问题，以及小区公区设施的减配、工程质量等问题。

　　针对以上两个楼盘，后续开发商的跟进、以及最终的交房标准等均有待进一步观察。

　　目前“保交房“可以说是房企们的首要目标，但如何将楼盘品质同样放在首位值得相关企业思考。实际上在房屋”住“的属性越来越重要的今天，能让消费者心甘情愿掏腰包的一定是质量过硬的产品，也是地产企业们去存量的根本所在。